Sertifikat induk perumahan adalah sertifikat atas seluruh bidang tanah proyek yang masih tercatat atas nama pengembang, sebelum dipecah menjadi sertifikat per kavling. Kalau Anda membeli rumah di perumahan baru, apalagi rumah inden, besar kemungkinan unit Anda pada awalnya masih menjadi bagian dari sertifikat induk ini. Memahami alurnya membantu Anda bertanya hal yang tepat kepada pengembang.
Tidak perlu khawatir hanya karena sertifikatnya masih induk. Kondisi ini lazim di tahap awal proyek. Yang penting adalah memastikan statusnya jelas, prosesnya transparan, dan perjanjian Anda dengan pengembang mengikuti aturan yang berlaku.
Apa Itu Sertifikat Induk?
Saat pengembang membeli lahan untuk satu kawasan, tanah tersebut biasanya didaftarkan sebagai satu atau beberapa bidang besar. Sertifikat atas bidang besar inilah yang disebut sertifikat induk. Untuk pengembang berbentuk perseroan terbatas (PT), haknya umumnya berupa Hak Guna Bangunan (HGB), karena badan hukum seperti PT pada dasarnya tidak dapat memegang Hak Milik.
Menurut PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan diberikan paling lama 30 tahun. Hak ini dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu diperbarui paling lama 30 tahun. Jangka waktu HGB per kavling tercantum di sertifikat masing-masing, jadi bagian itu perlu Anda baca dengan teliti.
Apa Itu Pecah (Split) Sertifikat?
Pecah sertifikat, atau sering disebut split sertifikat, adalah proses memecah satu bidang tanah terdaftar menjadi beberapa bidang baru. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Pasal 48) mengatur bahwa atas permintaan pemegang hak, satu bidang tanah dapat dipecah menjadi beberapa bidang dengan status hukum yang sama. Setiap bidang baru mendapat surat ukur, buku tanah, dan sertifikat sendiri.
Kalau bidang induknya sedang dibebani hak tanggungan (misalnya menjadi agunan kredit konstruksi di bank), pemecahan memerlukan persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan. Inilah salah satu alasan Anda perlu mengetahui apakah sertifikat induk sedang menjadi agunan atau tidak.
Baca Juga: Jangan Asal Beli! Pahami Pentingnya SHGB Split dan PBG Ready untuk Investor
Alur dari Sertifikat Induk Sampai Atas Nama Anda
Urutan di setiap proyek bisa sedikit berbeda, tetapi alur umumnya seperti ini:
- Perolehan lahan dan sertifikat induk atas nama pengembang.
- Perizinan kawasan, termasuk rencana tapak (site plan) dan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
- Pemecahan sertifikat per kavling di Kantor Pertanahan, disertai pengukuran ulang dan penerbitan surat ukur baru.
- PPJB antara Anda dan pengembang di hadapan notaris, bila rumah masih dalam tahap pembangunan.
- Pelunasan, baik tunai bertahap maupun lewat pembiayaan bank.
- AJB di hadapan PPAT, setelah sertifikat per kavling terbit dan kewajiban pajak dibayar.
- Pendaftaran peralihan hak (balik nama) ke atas nama Anda di Kantor Pertanahan.
- Peningkatan HGB menjadi SHM (opsional) untuk rumah tinggal, sesuai ketentuan Kementerian ATR/BPN.
Langkah 3 dan 4 tidak selalu berurutan. Di sebagian proyek, PPJB ditandatangani saat sertifikat masih induk. Hal ini diperbolehkan selama syarat PPJB terpenuhi, seperti dijelaskan di bagian berikut.
Aturan PPJB yang Melindungi Pembeli
PP Nomor 12 Tahun 2021 tentang perubahan PP 14/2016 (Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman) memuat beberapa ketentuan penting untuk pembeli rumah inden:
- Lima syarat sebelum PPJB: kepastian status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, PBG, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen.
- Sertifikat diperlihatkan: status kepemilikan tanah dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah yang diperlihatkan kepada calon pembeli saat penandatanganan PPJB. Salinan PBG sesuai asli juga diserahkan saat itu.
- Status agunan wajib dijelaskan: bila tanah atau bangunan sedang menjadi agunan, hal itu termasuk materi yang harus disampaikan dalam PPJB.
- Waktu mempelajari PPJB: calon pembeli berhak mempelajari draf PPJB paling singkat 7 hari kerja sebelum menandatanganinya.
- Batas penarikan dana: pengembang tidak boleh menarik dana lebih dari 80 persen dari pembeli sebelum persyaratan PPJB terpenuhi.
- Pengembalian dana: bila pembelian batal setelah PPJB karena kelalaian pengembang, pembayaran yang sudah diterima harus dikembalikan.
Baca Juga: Mengenal PPJB dan Fungsinya dalam Transaksi Properti Indent
Berapa Lama Proses Pecah Sertifikat?
Tidak ada satu angka yang berlaku untuk semua proyek. Lamanya bergantung pada kelengkapan berkas, pengukuran di lapangan, antrean layanan di Kantor Pertanahan setempat, dan ada tidaknya hak tanggungan yang perlu diselesaikan. Daripada berpegang pada perkiraan umum, mintalah pengembang menjelaskan tahap pemecahan saat ini dan perkiraan jadwal tertulis untuk kavling Anda.
Risiko yang Perlu Anda Pahami
Sertifikat induk sendiri bukan masalah. Risiko muncul bila informasinya tidak terbuka. Beberapa hal yang perlu Anda waspadai:
- Sertifikat induk sedang menjadi agunan tanpa penjelasan kepada pembeli.
- Lahan belum lunas dibayar pengembang kepada pemilik sebelumnya, atau masih dalam sengketa.
- Rencana tapak berubah sehingga ukuran atau posisi kavling berbeda dari yang diperjanjikan.
- Nama yang tercantum di sertifikat induk berbeda dengan badan hukum yang menandatangani PPJB, tanpa dokumen yang menjelaskan hubungan keduanya.
Baca Juga: Bahaya! Pahami Risiko Legalitas Properti Tanah Belum Lunas dari Developer
Checklist Pertanyaan untuk Pengembang
Sebelum membayar tanda jadi atau menandatangani PPJB, Anda bisa mengajukan pertanyaan berikut:
- Atas nama siapa sertifikat induknya, berapa nomornya, dan apa jenis haknya (HGB atau SHM)?
- Apakah sertifikat induk sedang menjadi agunan? Kalau ya, bagaimana mekanisme roya atau pemecahannya?
- Apakah sertifikat per kavling sudah dipecah? Kalau belum, sampai tahap mana prosesnya?
- Apakah PBG kawasan atau unit sudah terbit, dan bisakah saya melihat salinannya?
- Berapa persen keterbangunan proyek saat ini?
- Siapa notaris/PPAT yang ditunjuk, dan kapan draf PPJB bisa saya pelajari?
- Bagaimana jadwal AJB, balik nama, dan opsi peningkatan ke SHM?
Pengembang yang tertib administrasinya akan menjawab pertanyaan ini dengan dokumen, bukan sekadar lisan. Anda juga bisa mengecek data bidang tanah secara mandiri lewat layanan resmi ATR/BPN.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa itu sertifikat induk perumahan?
Sertifikat induk adalah sertifikat atas bidang tanah proyek yang masih utuh dan tercatat atas nama pengembang, sebelum dipecah menjadi sertifikat per kavling untuk masing-masing pembeli.
Apakah aman membeli rumah yang sertifikatnya masih induk?
Bisa aman, asalkan statusnya jelas. Pastikan sertifikat induk diperlihatkan, status agunannya dijelaskan, PBG tersedia, dan PPJB memenuhi syarat dalam PP 12/2021, termasuk keterbangunan minimal 20 persen.
Apa beda pecah sertifikat dan balik nama?
Pecah sertifikat memecah satu bidang tanah menjadi beberapa bidang baru, dan biasanya masih atas nama pengembang. Balik nama adalah pendaftaran peralihan hak ke atas nama pembeli setelah AJB ditandatangani di hadapan PPAT.
Berapa lama proses split sertifikat rumah?
Lamanya bergantung pada kelengkapan berkas, pengukuran, antrean Kantor Pertanahan, dan ada tidaknya hak tanggungan. Mintalah perkiraan jadwal tertulis dari pengembang untuk kavling Anda.
Apakah sertifikat HGB perumahan bisa ditingkatkan menjadi SHM?
Untuk rumah tinggal, HGB yang sudah atas nama perorangan umumnya dapat diajukan peningkatan menjadi Hak Milik di Kantor Pertanahan, sesuai ketentuan ATR/BPN yang berlaku.
Pastikan Status Sertifikat Sebelum Menandatangani PPJB
Sertifikat induk adalah tahap yang wajar dalam pembangunan perumahan. Yang menentukan rasa aman Anda adalah keterbukaan informasi: jenis hak, status agunan, tahap pemecahan, PBG, dan isi PPJB. Dengan checklist di atas, Anda bisa menilai kesiapan legal sebuah proyek secara objektif sebelum mengambil keputusan.
Kalau Anda sedang mempertimbangkan Arumba Utama Resort, legalitasnya aman, dan tim Aura Group siap menjelaskan dokumen serta tahapan pembelian unit yang Anda minati, termasuk saat Anda berkunjung ke lokasi. Silakan tanyakan lewat WhatsApp.
Informasi dalam artikel ini bersifat umum dan tidak menggantikan nasihat hukum. Untuk kasus spesifik, konsultasikan dengan notaris/PPAT atau Kantor Pertanahan setempat.