BPHTB Kota Malang, Kabupaten Malang, dan Kota Batu sama-sama memakai tarif 5 persen. Meski begitu, nominal yang Anda bayar bisa berbeda karena pengurangnya, yaitu Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), tidak sama di setiap daerah. Selisih ini memang tidak besar, tetapi cukup berarti saat Anda menyusun anggaran pembelian rumah pertama.
Artikel ini merangkum aturan yang berlaku di tiga daerah tersebut berdasarkan Undang-Undang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD) dan peraturan daerah masing-masing. Ada juga contoh hitungan sederhana dan daftar hal yang sebaiknya Anda tanyakan sebelum menandatangani perjanjian jual beli.
Apa Itu BPHTB dan Siapa yang Membayarnya?
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) adalah pajak daerah yang dikenakan kepada pihak yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan. Dalam transaksi jual beli, artinya BPHTB menjadi kewajiban pembeli. Penjual memiliki kewajiban pajaknya sendiri, yaitu PPh Final atas pengalihan hak.
BPHTB tidak hanya muncul saat jual beli. Perolehan karena hibah, waris, tukar-menukar, lelang, atau pemberian hak baru juga termasuk objek BPHTB. Yang memungut adalah pemerintah kabupaten atau kota tempat tanah dan bangunan berada, bukan daerah domisili pembeli. Jadi, warga Surabaya yang membeli rumah di Kota Malang membayar BPHTB ke Pemerintah Kota Malang.
Dasar Hukum: UU HKPD dan Perda Masing-Masing Daerah
Sejak UU Nomor 1 Tahun 2022 (UU HKPD) berlaku, tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi 5 persen. UU yang sama menetapkan NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama. Rincian akhirnya diatur oleh perda setiap daerah. Untuk Malang Raya, aturan yang berlaku saat ini adalah:
- Kota Malang: Perda Kota Malang Nomor 4 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
- Kabupaten Malang: Perda Kabupaten Malang Nomor 7 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
- Kota Batu: Perda Kota Batu Nomor 4 Tahun 2023 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Tarif dan NPOPTKP di Kota Malang, Kabupaten Malang, dan Kota Batu
Ketiga perda menetapkan tarif yang sama, tetapi besaran NPOPTKP-nya berbeda. Ringkasannya seperti berikut.
| Daerah | Tarif BPHTB | NPOPTKP perolehan hak pertama | NPOPTKP waris/hibah wasiat keluarga sedarah garis lurus satu derajat (termasuk suami/istri) |
|---|---|---|---|
| Kota Malang | 5% | Rp80.000.000 | Rp400.000.000 |
| Kabupaten Malang | 5% | Rp80.000.000 | Rp300.000.000 (Rp80.000.000 bila bukti perolehan berupa letter C; Rp400.000.000 untuk waris/hibah wasiat tertentu) |
| Kota Batu | 5% | Rp90.000.000 | Rp600.000.000 (Rp1.000.000.000 untuk waris/hibah wasiat tertentu) |
Apa Maksud “Perolehan Hak Pertama”?
Ketiga perda memakai frasa “perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah Daerah tempat terutangnya BPHTB”. Artinya, NPOPTKP diberikan untuk perolehan pertama Anda di daerah tersebut. Bapenda Kota Malang menjelaskan bahwa sejak 2024 setiap wajib pajak mendapat NPOPTKP satu kali, yaitu pada perolehan hak pertama. Kalau Anda sudah pernah membeli properti di daerah yang sama, pembelian berikutnya bisa saja dihitung tanpa pengurang. Pastikan hal ini ke Bapenda atau PPAT sebelum menghitung anggaran.
Baca Juga: Pajak Jual Beli Tanah Apa Saja? Ini 2 Kewajiban Utamanya
Rumus dan Contoh Cara Menghitung BPHTB
Rumusnya sama di ketiga daerah:
BPHTB = 5% × (Nilai Perolehan Objek Pajak − NPOPTKP)
Untuk jual beli, nilai perolehan objek pajak (NPOP) adalah harga transaksi. Kalau harga transaksi tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB pada tahun perolehan, yang dipakai sebagai dasar adalah NJOP.
Contoh Hitungan (Ilustrasi)
Misalkan Anda membeli rumah pertama dengan harga transaksi Rp750.000.000, dan NJOP-nya lebih rendah dari harga tersebut. Angka ini hanya contoh, bukan harga proyek tertentu.
- Kota Malang: 5% × (Rp750.000.000 − Rp80.000.000) = 5% × Rp670.000.000 = Rp33.500.000
- Kabupaten Malang: 5% × (Rp750.000.000 − Rp80.000.000) = Rp33.500.000
- Kota Batu: 5% × (Rp750.000.000 − Rp90.000.000) = 5% × Rp660.000.000 = Rp33.000.000
Kalau rumah tersebut bukan perolehan pertama Anda di daerah yang sama dan NPOPTKP tidak lagi diberikan, BPHTB-nya menjadi 5% × Rp750.000.000 = Rp37.500.000. Selisih seperti ini sebaiknya sudah masuk perhitungan sejak awal.
Kalau NJOP Lebih Tinggi dari Harga Transaksi
Di beberapa kawasan yang nilainya naik cepat, NJOP bisa lebih tinggi dari harga yang disepakati. Dalam kondisi itu, dasar pengenaannya adalah NJOP, bukan harga transaksi. Mintalah salinan SPPT PBB terbaru objek yang akan Anda beli supaya perhitungannya tidak meleset.
Kapan BPHTB Terutang dan Harus Dibayar?
Menurut UU HKPD dan ketiga perda di atas, BPHTB untuk jual beli terutang pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Kalau transaksi tidak memakai PPJB, saat terutangnya adalah tanggal penandatanganan Akta Jual Beli (AJB). Aturan ini penting untuk pembelian rumah inden, karena umumnya diawali dengan PPJB.
PPAT atau notaris juga hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB. Karena tata cara pelaporan dan validasi di setiap daerah bisa berbeda, tanyakan jadwal pembayarannya ke PPAT yang menangani transaksi Anda.
Baca Juga: Mengenal PPJB dan Fungsinya dalam Transaksi Properti Indent
Lokasi Proyek Menentukan Daerah Pemungut
Karena BPHTB dipungut oleh daerah tempat objek berada, lokasi rumah menentukan perda mana yang berlaku. Sebagai gambaran untuk proyek Aura Group:
- Kota Malang: Arumba Utama Resort (Lowokwaru), Garden Palma Luxury (Mojolangu), dan Aruna Hill (Kedungkandang).
- Kabupaten Malang: Aura Park di kawasan Landungsari / Dinoyo Malang. Secara administratif, kawasan ini mengikuti ketentuan BPHTB Kabupaten Malang (Perda Nomor 7 Tahun 2023).
- Kota Batu: The Village Resort Batu.
Batas administratif di kawasan perbatasan seperti Landungsari dan Dinoyo kadang membingungkan. Cara paling pasti adalah melihat alamat objek pajak di sertifikat dan SPPT PBB.
Biaya Lain yang Perlu Dianggarkan Bersama BPHTB
BPHTB hanya satu bagian dari biaya transaksi. Supaya anggaran Anda lengkap, siapkan juga gambaran biaya berikut:
- PPh Final pengalihan hak yang menjadi kewajiban penjual, umumnya 2,5% dari nilai bruto (PP 34 Tahun 2016).
- PPN untuk rumah baru yang dibeli dari pengembang berstatus PKP, Tanyakan juga apakah ada insentif PPN Ditanggung Pemerintah yang berlaku untuk unit yang Anda pilih.
- Honorarium PPAT/notaris untuk PPJB dan AJB.
- Biaya pendaftaran peralihan hak (balik nama) di Kantor Pertanahan.
- Biaya terkait KPR bila memakai pembiayaan bank, misalnya appraisal, provisi, asuransi, dan akta pembebanan hak tanggungan.
Baca Juga: Cara Menghitung Biaya Total Kepemilikan Rumah di Luar Harga Jual
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Berapa tarif BPHTB di Kota Malang?
Tarif BPHTB di Kota Malang adalah 5% dari nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi NPOPTKP. NPOPTKP untuk perolehan hak pertama sebesar Rp80 juta, sesuai Perda Kota Malang Nomor 4 Tahun 2023.
Apakah NPOPTKP Kota Batu berbeda dengan Kota Malang?
Ya. Kota Batu menetapkan NPOPTKP Rp90 juta untuk perolehan hak pertama, sedangkan Kota Malang dan Kabupaten Malang Rp80 juta. Tarif BPHTB di ketiganya sama, yaitu 5%.
Siapa yang membayar BPHTB, penjual atau pembeli?
BPHTB adalah kewajiban pihak yang memperoleh hak, jadi dalam jual beli dibayar oleh pembeli. Penjual membayar PPh Final atas pengalihan hak. Pembagian lain hanya berlaku bila disepakati secara tertulis.
Kapan BPHTB rumah inden harus dibayar?
Menurut UU HKPD dan perda di Malang Raya, BPHTB jual beli terutang pada tanggal PPJB ditandatangani. Kalau tanpa PPJB, saat terutangnya adalah tanggal AJB. Konfirmasi jadwal pembayaran dan validasinya ke PPAT Anda.
Bagaimana jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP?
Jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP PBB pada tahun perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP. Mintalah SPPT PBB terbaru sebelum menghitung.
Hitung BPHTB Anda Sebelum Menandatangani PPJB
Intinya, tarif BPHTB di Kota Malang, Kabupaten Malang, dan Kota Batu sama, yaitu 5%. Yang membedakan adalah NPOPTKP dan ketentuan perolehan hak pertama. Dengan mengetahui lokasi administratif rumah, harga transaksi, NJOP, dan riwayat perolehan Anda di daerah tersebut, Anda bisa menyusun anggaran yang lebih realistis sejak awal.
Kalau Anda sedang mempertimbangkan salah satu proyek Aura Group di Malang atau Batu, tim kami dapat membantu menjelaskan rincian biaya transaksi yang perlu Anda siapkan untuk unit yang Anda minati. Silakan konsultasi lewat WhatsApp dengan tim Aura Group.
Informasi dalam artikel ini bersifat umum dan mengacu pada peraturan yang berlaku per Oktober 2026. Untuk kepastian perhitungan transaksi Anda, konfirmasikan kepada Bapenda setempat atau PPAT.